住宅の品質や性能を客観的に判断することは素人には難しいものですが、そこで役立つのが「設計住宅性能評価」です。これは第三者機関が公平な立場から住宅の性能を評価する制度で、住宅購入の際の判断材料として非常に重要です。本記事では、設計住宅性能評価の概要からメリット、取得方法まで詳しく解説します。住宅の設計や建築に携わる専門家の方々にとって、参考になる情報をお届けします。
設計住宅性能評価とは？住宅性能表示制度の基本
設計住宅性能評価は、住宅の性能を客観的に評価・表示する「住宅性能表示制度」の一環として位置づけられています。この制度は2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」を根拠としています。
品確法は「10年間の瑕疵担保責任」「住宅性能表示制度」「指定住宅紛争処理機関による紛争処理体制」という3つの柱で構成されており、その中核となるのが住宅性能表示制度です。この制度により、共通の物差しで住宅の性能を比較検討できるようになりました。
住宅性能評価書の種類
住宅性能評価には大きく分けて「新築住宅向け」と「既存住宅向け」の2種類があります。新築住宅向けはさらに「設計住宅性能評価」と「建設住宅性能評価」に分けられます。
- 設計住宅性能評価：設計図書をもとに住宅の性能を評価
- 建設住宅性能評価：実際の建設工事中・完成時に現場検査を行い評価
- 既存住宅性能評価：現況検査や特定現況検査、個別性能評価などで構成
以下では主に「設計住宅性能評価」について詳しく解説していきます。
設計住宅性能評価の位置づけ
設計住宅性能評価は、住宅の設計段階における性能を図面や計算書などの設計図書をもとに評価するものです。実際の建物ではなく、設計内容が住宅性能評価基準に適合しているかを第三者機関が客観的に評価します。
設計住宅性能評価を受けることで「設計住宅性能評価書」が交付され、これが建設住宅性能評価を受けるための前提条件となります。設計段階での性能評価は、建設段階での性能を確保するための重要な第一ステップなのです。
設計住宅性能評価の評価項目と等級
設計住宅性能評価では、住宅の性能を多角的に評価するために複数の項目が設定されています。これらは必須項目と選択項目に分かれており、それぞれ等級で評価されます。
必須評価項目
設計住宅性能評価では、以下の4つの分野が必須評価項目となっています。これらは住宅の基本性能に関わる重要な項目であり、必ず評価を受ける必要があります。
- 構造の安定に関すること（耐震性、耐風性、耐雪性など）
- 劣化の軽減に関すること（耐久性等級）
- 維持管理・更新への配慮に関すること（配管の更新のしやすさなど）
- 温熱環境・エネルギー消費量に関すること（断熱性能、一次エネルギー消費量など）
必須評価分野主な評価内容等級範囲構造の安定地震・風・雪に対する強さ1〜3等級（耐震等級）劣化の軽減構造躯体の耐久性1〜3等級維持管理・更新への配慮配管の点検・修理のしやすさ1〜3等級温熱環境・エネルギー消費量断熱性能、省エネ性能1〜5等級（断熱等性能等級）
選択評価項目（6分野）
必須項目に加えて、以下の6つの分野は任意で評価を受けることができます。これらは住まいの質や快適性に関わる項目です。
申請者（住宅の建築主や設計者）の必要に応じて選択できますが、住宅ローンの優遇条件などで特定の等級が求められる場合もあるため、目的に応じた選択が重要です。
- 火災時の安全に関すること（火災発生・延焼のしにくさ、避難のしやすさなど）
- 空気環境に関すること（ホルムアルデヒド対策など）
- 光・視環境に関すること（開口部の面積など）
- 音環境に関すること（遮音性能、音の伝わりにくさなど）
- 高齢者等への配慮に関すること（バリアフリー対応など）
- 防犯に関すること（開口部の侵入防止対策など）
選択評価分野主な評価内容等級範囲火災時の安全火災の発生・延焼防止、避難対策1〜4等級空気環境シックハウス対策、換気性能1〜3等級光・視環境採光・照明の確保1〜3等級音環境外部騒音の遮断、室内音の低減1〜5等級高齢者等への配慮バリアフリー対応、安全性確保1〜5等級防犯侵入防止対策開口部：防犯対策の有無
等級評価の基本的な考え方
住宅性能評価における等級は、数字が大きいほど高性能を意味します。例えば、耐震等級の場合、等級1は建築基準法レベル、等級2はその1.25倍、等級3は1.5倍の強度を示します。
ただし、項目によって等級の考え方が異なる場合もあります。各等級が具体的にどのような性能を意味するのかを正しく理解することが、設計住宅性能評価を活用する上で非常に重要です。
設計住宅性能評価のメリット
設計住宅性能評価を取得することには、住宅の購入者・所有者にとっても、設計者・施工者にとっても様々なメリットがあります。その具体的な内容を見ていきましょう。
金銭的なメリット
設計住宅性能評価を取得することで得られる経済的なメリットは複数あります。特に住宅ローンの優遇措置は、長期的な視点で見ると大きな節約につながる可能性があります。
- 住宅ローン金利の優遇（フラット35Sなど）
- 地震保険料の割引（耐震等級に応じて最大50%割引）
- 贈与税の非課税枠拡大（良質な住宅の場合）
- 固定資産税の減額措置（バリアフリー性能や省エネ性能に応じて）
例えば、耐震等級3を取得した住宅では、地震保険料が最大50%割引になります。また、フラット35Sでは、一定の性能基準を満たすことで当初5年間または10年間の金利引き下げを受けることができます。
品質保証としてのメリット
設計住宅性能評価の取得は、住宅の品質保証としても大きな意味を持ちます。第三者機関による客観的な評価であるため、住宅の品質を客観的に証明することができるのです。
設計住宅性能評価書は、住宅の性能を「見える化」する重要なツールであり、住宅購入者と供給者の間の情報の非対称性を解消する役割を果たします。これにより、以下のようなメリットがあります。
- 専門家による客観的な評価が得られる
- 住宅の性能が数値や等級で「見える化」される
- 複数の住宅を同じ基準で比較できる
- 将来的な売却時に住宅の品質を証明できる
紛争処理におけるメリット
住宅性能評価書を取得した住宅では、万が一、引き渡し後に住宅の品質について紛争が生じた場合に、指定住宅紛争処理機関による紛争処理を利用できます。これは品確法の3本柱の一つである「紛争処理体制」が活用できるということです。
通常、住宅に関する紛争解決は時間と費用がかかりますが、この制度を利用すれば、比較的短期間かつ低コストで専門家による調停や仲裁を受けることができます。具体的には以下のようなメリットがあります。
- 少額の申請料（1万円程度）で専門家による調停が受けられる
- 裁判に比べて短期間での解決が期待できる
- 性能評価書が客観的な証拠として機能する
設計住宅性能評価の取得手順と費用
設計住宅性能評価を取得するためには、一定の手順に従って申請を行い、審査を受ける必要があります。また、その過程では費用も発生します。ここでは、取得手順と費用について詳しく解説します。
設計住宅性能評価の申請手順
設計住宅性能評価の取得手順は基本的に以下のようになります。事前に必要書類を準備し、スケジュールを立てておくことで、スムーズな評価取得が可能になります。
- 評価機関の選定：国に登録された住宅性能評価機関から選ぶ
- 事前相談：必要書類や手続きについて確認
- 申請書類の準備：設計図書や計算書等を用意
- 申請・手数料支払い：評価機関に申請書類を提出し、手数料を支払う
- 審査：図面や計算書等の審査が行われる
- 質疑応答：審査の過程で質問がある場合は回答
- 評価書の交付：審査に合格すると設計住宅性能評価書が交付される
なお、この評価書の有効期限は、通常、交付日から3か月以内に建設住宅性能評価の申請をすることが条件となっています。期限内に建設評価の申請がない場合は、再度設計評価から取得し直す必要があるため注意が必要です。
必要書類と提出資料
設計住宅性能評価を申請する際には、以下のような書類・図面が必要となります。評価を受ける項目によって必要書類は異なるため、事前に評価機関に確認することをおすすめします。
- 設計住宅性能評価申請書
- 付近見取図・配置図
- 各階平面図・立面図・断面図
- 矩計図（かなばかりず）・各部詳細図
- 構造計算書（該当する場合）
- 設備図（給排水・電気・換気など）
- 仕様書・仕上表
- 各種性能計算書（断熱計算書、日射遮蔽計算書など）
申請の際には、評価を受ける項目ごとに必要な技術的根拠を示す資料を揃えることが重要です。例えば、耐震等級を評価する場合は構造計算書や壁量計算書、断熱等性能等級を評価する場合は断熱計算書などが必要になります。
設計住宅性能評価の費用
設計住宅性能評価の費用は、評価機関や住宅の規模、評価する項目数によって異なります。一般的な目安は以下の通りです。
住宅の種類設計評価の費用目安（税込）備考戸建住宅5〜10万円延床面積や評価項目数による共同住宅（小規模）15〜30万円10戸程度の場合共同住宅（中規模）30〜50万円30戸程度の場合共同住宅（大規模）50万円〜50戸以上の場合
設計住宅性能評価と建設住宅性能評価をセットで申し込むと割引が適用される評価機関もあります。費用対効果を考慮し、住宅ローン優遇や保険料割引などのメリットも含めて総合的に判断することをおすすめします。
設計住宅性能評価と建設住宅性能評価の関係
住宅性能評価制度において、設計住宅性能評価と建設住宅性能評価は密接に関連しています。両者の関係を理解することで、制度全体の仕組みがより明確になります。
設計評価から建設評価へのプロセス
住宅性能評価は基本的に「設計評価→建設評価」という流れで進みます。まず設計段階で図面等をもとに評価を受け、その後、実際の建設段階で設計通りに建てられているかを確認する仕組みです。
建設住宅性能評価を受けるためには、原則として事前に設計住宅性能評価を取得しておく必要があります。これは、設計段階での性能と実際の建物の性能の整合性を確認するためです。プロセスは以下のようになります。
- 設計住宅性能評価の取得（設計図書の審査）
- 建設住宅性能評価の申請（設計評価取得から3か月以内が目安）
- 建設工事中の検査（基礎配筋工事の完了時、躯体工事の完了時など）
- 完成時検査（竣工後）
- 建設住宅性能評価書の交付
建設住宅性能評価の検査内容
建設住宅性能評価では、一般的に以下のような段階で現場検査が行われます。これらの検査により、設計図書通りの性能が確保されているかを確認します。
- 基礎配筋工事の完了時
- 躯体工事の完了時（木造の場合は上棟時）
- 下地張りの直前の工事の完了時（木造の場合）
- 完成時
各検査では、構造、防水、断熱材の施工状況などが確認されます。これらの検査をクリアすることで、設計段階で評価された性能が実際の建物でも担保されていることが証明されます。
設計評価と建設評価の違いと活用方法
設計住宅性能評価と建設住宅性能評価はそれぞれ異なる役割を持ち、活用方法も異なります。両者の違いと活用方法を理解することで、より効果的に住宅性能評価制度を利用できます。
項目設計住宅性能評価建設住宅性能評価評価対象設計図書（図面や計算書）実際の建物（施工状況）評価時期工事着工前工事中〜完成時主な活用場面住宅の購入検討時、契約前引き渡し時、住宅ローン本申込時メリットの適用部分的（住宅ローン仮審査等）全面的（保険料割引、税制優遇等）
設計評価は住宅購入の検討段階で活用でき、建設評価は引き渡し後の品質保証や各種優遇措置の適用に活用できます。両方を取得することで、住宅性能評価制度のメリットを最大限に享受することができます。
業界動向と設計住宅性能評価の普及状況
設計住宅性能評価制度は2000年の開始以来、徐々に普及してきました。しかし、住宅の種類や地域によって普及状況には差があります。ここでは、現在の業界動向と普及状況について解説します。
住宅性能評価の普及率
住宅性能評価の普及率は、住宅の種類によって大きく異なります。一般的に、分譲マンションでは高い普及率を示していますが、戸建住宅では相対的に低い傾向にあります。
- 分譲マンション：約70〜80%（大手デベロッパーでは概ね標準装備）
- 建売戸建住宅：約30〜40%（地域差あり）
- 注文戸建住宅：約20〜30%（工務店や設計事務所によって差が大きい）
マンションで普及率が高い理由は、評価コストが戸数で分散されることと、差別化・付加価値化の要素として活用されていることが挙げられます。一方、戸建住宅では費用対効果の面から取得を見送るケースも少なくありません。
近年の傾向と制度改正
住宅性能表示制度は、社会情勢や住宅政策の変化に合わせて定期的に見直されています。近年では特に環境性能や省エネルギー性能に関する評価基準の強化が目立ちます。
2022年には断熱等性能等級に「等級5」が新設され、より高い断熱性能を評価できるようになりました。また、省エネルギー対策等級に代わって「一次エネルギー消費量等級」が新設されるなど、脱炭素社会に向けた改正が行われています。
こうした制度改正により、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）などの高性能住宅の評価がより適切に行えるようになり、環境配慮型住宅の普及促進につながっています。
関連制度との連携
住宅性能表示制度は、他の住宅関連制度と連携することで、より効果的に活用できるようになっています。特に以下のような制度との連携が重要です。
- 長期優良住宅認定制度
- 低炭素建築物認定制度
- BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）
- 住宅性能証明書
例えば、長期優良住宅の認定を受ける場合、住宅性能評価で一定の等級を取得していることが条件となります。こうした関連制度との連携により、手続きの合理化やコスト削減が可能になり、設計住宅性能評価の価値がさらに高まっています。
設計住宅性能評価を活用するためのポイント
設計住宅性能評価を最大限に活用するためには、いくつかのポイントを押さえておくことが重要です。ここでは、実務的な観点から活用ポイントを解説します。
設計段階からの計画的な取り組み
設計住宅性能評価を取得するには、設計の初期段階から計画的に取り組むことが重要です。後付けで対応しようとすると、設計変更が必要になり、コストと時間がかかってしまいます。
設計の基本構想段階から性能評価の取得を視野に入れ、必要な性能等級を満たすための設計手法を検討しておくことがスムーズな取得につながります。具体的には以下のような点に注意しましょう。
- 取得したい等級を事前に明確にする
- 構造計算や断熱計算などの各種計算を早めに実施する
- 設計図書の作成段階から評価基準を意識する
- 評価機関との事前相談を活用する
コスト・ベネフィットの分析
設計住宅性能評価を取得する際は、費用と得られるメリットのバランスを考慮することが重要です。すべての項目で最高等級を目指すと費用が膨らむため、目的に応じた等級設定が必要です。
例えば、住宅ローンの金利優遇を主な目的とする場合は、その条件となる項目と等級に絞って取得を検討するなど、効率的な取得方法を考えましょう。特に注文住宅の場合は、施主の優先順位に合わせた等級設定を提案することが、顧客満足度の向上につながります。
専門家のサポート活用
設計住宅性能評価の取得には、構造計算や省エネ計算など専門的な知識が必要です。これらすべてを自社で対応するのは難しい場合も多いため、専門家のサポートを活用することが効果的です。
- 構造設計事務所：耐震等級などの構造関連の計算・検討
- 省エネコンサルタント：断熱性能や一次エネルギー消費量の計算
- 性能評価コンサルタント：申請書類の作成支援、評価機関との調整
専門家との連携により、スムーズな申請と高い等級の取得が可能になります。特に初めて取得する場合や、高い等級を目指す場合は、専門家のサポートを検討するとよいでしょう。
まとめ
本記事では、設計住宅性能評価の基本から取得方法、メリットまで解説してきました。住宅性能表示制度の一環として位置づけられる設計住宅性能評価は、住宅の品質確保と消費者保護に重要な役割を果たしています。
- 設計住宅性能評価は第三者機関による客観的な住宅性能の評価制度
- 必須4項目と選択6項目の計10分野で住宅の性能を等級評価
- 住宅ローン優遇や地震保険割引などの経済的メリットがある
- 取得には計画的な設計と適切な書類準備が重要
- 設計評価は建設評価の前提条件であり、両方取得することで制度の恩恵を最大化できる
住宅の設計・施工に携わる専門家の方々は、この制度を活用して住宅の品質向上と差別化を図ることをお勧めします。
